Zarząd wspólnoty a administracja budynku

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej to wiele obowiązków, które mogą zostać scedowane na osoby trzecie i firmy świadczące usługi w tym zakresie. Kancelaria prawna Kraków otrzymuje jednak wiele uwag, że zarządca nieruchomości zajmuje się wyłącznie administrowaniem nią i nie wykonuje w sposób odpowiedni swoich obowiązków. W niniejszym artykule postaramy się wyjaśnić różnicę między zarządem a administrowaniem nieruchomością oraz problemami, które mogą powstać na tej linii.

Administratorzy a zarządcy

Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych często spotyka się z koniecznością wyjaśnienia różnicy między zarządcą nieruchomości a administratorem nieruchomości, bowiem mylnie stawia się znak równości między tymi pojęciami. Oba stanowiska mają różne kompetencje i zakres obowiązków. Nadto oba stanowiska różnią się zakresem podległości.

Administrator nieruchomości

Prawnik od wspólnot mieszkaniowych wyjaśni szczegółowo, że samo pojęcie administratora pojawia się w prawodawstwie incydentalnie. Sąd Najwyższy uznaje, że administrowanie jest czynnością zawierającą się w pojęciu zarządzania nieruchomością, jednak sprowadza się do opieki nad nieruchomością, tj. sprzątania w obrębie nieruchomości i jej części wspólnych, pobierania opłat czynszowych, monitorowania i usuwania awarii. Administrator w ramach swoich czynności może prowadzić również korespondencję. Jednym słowem, jego obowiązki są sprowadzone do kwestii podstawowych. Nadto osoba administratora jest powoływana przez zarząd, w związku z czym mu podlega.

Zarządca nieruchomości

Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych związana jest również z koniecznością monitorowania pracy zarządu nieruchomości. Wyjaśnić należy, że zarządca, jako wybrany przez wspólnotę, ma dużo więcej obowiązków o charakterze zaawansowanym niż administrator. To zarządca przede wszystkim nawiązuje współpracę z administratorem i odpowiada za utrzymanie czystości i bezpieczeństwa wewnątrz i wokół nieruchomości. Na nim ciąży obowiązek odśnieżania i kontroli stanu technicznego budynku polegającego m. in. na przeglądzie drożności przewodów kominowych, wentylacyjnych, instalacji gazowej, itd. oraz dbałość o części wspólne budynku do których należą ciągi komunikacyjne. Nadto zarządca odpowiada za dokumentację budynku i może reprezentować wspólnotę na zewnątrz. 

Administrator czy zarządca

Administrator podlega zarządowi nieruchomości. To zarząd, niezależnie od tego w jakiej formie został powołany, zleca administratorowi, będącemu pierwszą osobą do kontaktu w razie wykrycia usterek bądź nieprawidłowości, zadania wchodzące w zakres pracy administratora. Odmowa przez administratora wykonania przydzielonych mu obowiązków, niewłaściwe ich wykonywanie czy zaniedbania, mogą skutkować wypowiedzeniem administratorowi stosunku pracy. W przypadku niezadowolenia z pracy administratora, wszelkie uwagi z tym związane należy kierować bezpośrednio do zarządu.

Podsumowanie

Różnice na gruncie zarządca i administrator, jak również kwestie rozwiązywania problemów na tym gruncie mogą budzić wiele nieporozumień. W przypadku wątpliwości do jakiego podmiotu zwrócić się o rozwiązanie sprawy, warto wyszukać – wspólnota mieszkaniowa porady prawne, aby skonsultować dotykające nas kwestie z profesjonalistą i podjąć adekwatne działania ukierunkowane na skuteczne rozwiązanie problemu.